즐겨찾기 추가 +

Q&A

집주인 임대주택 사업에 대해 궁금하신 점들을 모아서
질문과 답변 형식으로 꾸며보았습니다.

FAQ

고객님의 궁금증을 쉽고 빠르게 찾아드립니다.
  • LH 임대보증금을 주택 매입금액의 최대 30% 지원한다는 의미는?
    • 기금의 대출가능액이 결정되면 대출가능액을 기준으로 주택유형별로 60%~90% 한도*로 임대보증금 지원이 가능함
       

      * (공동주택) 기금 대출가능액의 60% / (다가구주택) 기금 대출가능액의 90%
       

      실제 매입자금 지원 규모는 개별 주택 여건을 고려한 감정평가에 따라 상이할 수 있음

       

  • 소유권 이전이 완료된 매수인 신청방식의 경우 언제까지 신청이 가능한지?
    • 매수주택에 대한 소유권이전등기 접수일로부터 3개월이내에 LH에 사업신청한 경우 가능함
       

      * 소유권이전등기 접수일로부터 3개월이 도과한 주택은 주택도시기금 대출이 불가하므로 사업신청이 불가

  • LH 추천형은 어떤 방식인지?
    • LH에서 분양주택을 대상으로 집주인 임대주택 사업에 적합한 주택을 확보하여 공시하고 사업희망자에게 추천하여 사업 참여자 모집

  • 매입형 집주인 임대주택을 공급하는 이유는?
    • 지속적으로 증가하는 공공임대주택 수요를 국가의 재정투입으로 충당하는 것에 한계가 있어, 민간자금을 활용해 임대주택을 공급하는 것임

      ㅇ즉, 집주인이 다세대주택 등을 매입하여 LH에 위탁하는 경우 매입자금을 지원함으로써 저소득층이 장기간(8년이상) 저렴하게 거주할 수 있는 임대주택의 공급이 확대되는 효과가 기대됨

  • LH의 보증금에 대한 채권확보 방안은?
    • LH는 집주인에게 보증금을 지급하면서, 해당 주택에 대한 전세권 설정을 함으로써 보증금에 대한 채권확보를 함

  • 임대 약정기간 이후 LH에서 매입할 계획은 있는지?
    • 매입할 계획이 없음

  • 집주인의 자부담률을 20%로 하는 것은 과도한 혜택 아닌지?
    • 집주인의 자부담률을 낮추고, 수익률을 향상 시켜, 도심 내 저렴한 임대주택의 공급을 확대하려는 것임

      ㅇ 매수 대상 주택에 기금 융자에 대한 1순위 담보 및 LH 보증금에 대한 전세권을 설정, 집값의 80%에 해당하는 채무상환 부담은 여전히 매수인에게 있음

  • 매도인 신청방식에서 LH가 매수인을 연결해 주는지?
    • LH에서 매수인을 연결해 주지 않으며, 매도인이 직접 매수인을 구해야 함

  • 주로 어떤 유형의 주택이 사업신청을 할 것으로 예상되는지?
    • 보증금 비율이 낮고, 전월세전환율이 높은 대학가의 원룸, 투룸 등 운영수익률이 높은 주택이 신청될 것으로 예상되어, 1~2인 거주 가구의 주거비 절감에 실질적 도움이 될 것으로 기대

       

      * 전월세전환율은 전세보증금 일부를 월세로 전환할 때 적용할 보증금에 대한 월세 1년치의 비율

      예시) 전세 1.2억원인 주택의 1년치 월세가 850만원(보증금없음) 인 경우 전월세 전환율은 850만원 ÷ 1.2억원 = 7.09%

  • 법인도 사업참여가 가능한지?
    • 법인에 대한 별도 참여제한은 없음

  • 신청대상 주택의 범위는?
    • □ 주택유형별

      - 가능주택(85㎡이하) : 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 도시형생활주택, 주거용오피스텔

      * 다가구주택의 전체면적에 대한 제한은 없으나, 다가구 주택의 모든 개별 가 구가 전용 85㎡이하 조건을 충족하여야 함 (1가구라도 전용 85㎡초과를 초 과하게 되면 사업참여 대상에서 제외)

      - 불가주택 : 단독주택

       

      □ 상가주택은 ?

      - 상가부분 즉, 근린생활시설 부분을 포함하고 있는 다가구주택은 사업대상이 아님
       

      □ 지하층을 포함한 주택은 ?

      - 지하층인 주택, (반)지하층 가구를 포함한 다가구주택은 사업대상 아님

  • 소유주택에 대하여 부부간에 매매하는 방식으로 사업신청이 가능한지?
    • 부부간에 매매하는 방식으로 사업신청은 불가함, 증여방식의 거래나, 부부 및 직계 존비속간의 매매를 통한 사업신청은 인정되지 않음

  • 주택임대사업자 등록이 되어 있는 경우에도 일반형 임대사업자로 등록해야 하는가?
    • 일반형임대사업자 / 준공공 임대주택(8년)으로 등록된 경우는 시장?군수?구청장에게 매입주택에 대한 매매계약 체결 이후 등록사항 변경내용을 신고만 하면 되지만

      일반형임대사업자 / 단기임대주택(4년)으로 등록된 경우에는 매입주택에 대한 매매계약 체결 이후 시장?군수?구청장에게 당해주택을 새로이 준공공 임대주택(8년)으로 등록신청 하여야 함

      ㅇ참고로, 임대사업자는 ①기업형임대사업자 및 일반형임대사업자, ②민간건설임대주택 및 민간매입임대주택 ③기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택으로 구분하여 등록됨

      * 관할 시군구청에 임대사업자 등록과 별도로 관할 세무서에 사업자 등록 필요

  • 꼭 본인이 신청해야 되는 것인지? 대리인 신청이 가능한지?
    • 대리인 사업신청도 가능함, 단, 대리권을 증명할 수 있는 서류(위임장, 인감증명서 또는 서명사실확인원)를 사업신청시 제출하여야 함

  • 소유권이전이 완료된 매수인 신청방식의 경우 언제까지 신청이 가능한가?
    • 매수주택에 대한 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내에 LH에 사업 신청한 경우에 가능함

      * 소유권이전등기 접수일로부터 3개월이 도과한 주택은 주택도시기금 대출이 불가하므로 사업신청이 불가

  • 접수시 매도의향서를 받는 이유는?
    • 법적 구속력 없이 단순히 현재 소유자의 매도의사만을 확인하는 매도의향서를 받음으로서 원활한 사업신청을 유도하려는 것임

      - 현장 실태조사, 감정평가를 위한 실사 등 매도인의 협조를 담보하기 위함

  • 대중교통 접근성, 대학교 접근성 등 입지여건 심사 기준이 엄격한 것이 아닌지?
    • 집주인 임대주택 사업의 취지가 대학생, 독거노인 등 1인 도시생활자의 실질적 주거비경감을 위해 도입된 제도임

      ㅇ 따라서, 입주자격 1순위인 무주택 대학생, 독거노인의 입주수요가 높은 대학가 인근, 교통 편리성 등 접근성이 좋을수록 유리하도록 입지평가 기준을 마련한 것임

  • 주택품질 평가범주 중 세탁기, 가스쿡탑 등 생활가구는 반드시 빌트인으로 되어 있어야만 하는지?
    • 빌트인으로 되어 있지 않더라도 세탁기, 가스쿡탑 등 생활가구가 비치되어 있는 경우에는 빌트인으로 되어 있는 경우와 동일하게 평가할 계획임

      ㅇ 다만, 빌트인 여부는 건물관리정도 평가시 시설물 상태 등에 반영토록 하겠음

  • 8-12년의 기간 중 집주인이 자유롭게 선택할 수 있는지?
    • 8년과 12년의 임대기간중 하나를 선택할 수 있음

      ㅇ 다만, 임대기간 종료후 LH의 동의를 받는 경우 임대기간 연장은 가능함 (당해주택의 준공후 30년까지 연장 가능)

  • 기금 융자로 주택 매입금액의 50% 지원 받을 수 있는지?
    • 주택도시기금 융자한도는 기금취급기관인 우리은행에서 아래 중 낮은 금액으로 정하게 되는데, 감정평가한 주택가격에서 우선변제보증금을 공제(방공제)하는 경우 순담보 가격이 낮아지게 되므로 실제로 매도자와 협의한 주택 매입금액의 50% 수준의 융자금액이 산정되지 않을 수 있으며, 공동주택보다 다가구주택에 대한 우선변제보증금 공제의 영향이 더 크게 나타남

      ㅇ 융자한도 : 아래의 ①~③ 중 낮은 금액
       

      ① 가구/세대당: 수도권 1억원, 광역시 8천만원, 기타지역 6천만원

      ② 주택가격(감정평가액)의 50%,   ③ 순담보 가격의 70%

      - 보다 정확한 융자가능액은 감정평가를 거쳐야만 알 수 있음

  • LH 임대보증금은 주택 매입금액의 30%로 받을 수 있는지?
    • 기금의 융자가능액이 결정되면 융자가능액을 기준으로 주택유형별로 60~90% 한도로 임대보증금 지원이 가능함

       

      ㅇ지급한도 : (다가구주택) 기금 융자가능액의 90% (공동주택) 기금 융자가능액의 60%

      - 기금 융자가능액과 LH 임대보증금을 합산한 금액은 다가구 주택가격(감정평가액)의 70% 이내, 공동 주택가격(감정평가액)의 80% 이내로 제한

       

      ㅇ 매입형 집주인 임대주택 사업의 기본적인 사업구조에 대한 이해를 위해 매입 자금중 기금 융자가 50%, LH 임대보증금이 30% 지원으로 설명하였으나,

      실제 매입자금 지원 규모는 개별 주택 여건을 고려한 감정평가에 따라 상이 할 수 있음

  • 융자가능액 및 임대료 시세는 어떤 기준으로 정하는지?
    • □ 융자가능액 : 기금취급기관(우리은행)의 주택담보 가치 감정평가

       

      □ 실질임료 등 : LH에서 공인된 감정평가업체에 평가 의뢰

      ㅇ 평가의뢰 : 대상주택에 대한 연간 실질임료, 전세가격, 시장보증금률(전세대비), 전월세전환율, 가구별 면적 조사

  • 매입형 집주인 임대주택 사업의 수익률은?
    • 대상주택의 매매가격, 실질임료 수준 및 기금융자 가능액 등에 따라 자부담 대비 수익률은 편차가 커 일률적으로 말하기는 곤란

       

      ㅇ 다만, 2016년 사업에 참여한 사례의 경우, 위치적으로 임대수요가 있는 대학가, 역세권 인근지역은 7% 내외의 수익률을 보였으나,

       

      임대수요가 높지 않거나, 임대주택 공급이 과잉인 지역의 경우 임대료 수준이 높지 않아서 집주인의 기대수익(5%로 가정) 이하로 나타남

  • 발생되는 임대수익은 어떻게 집주인이 받을 수 있는지?
    • LH에서 입주자에게 임대료를 받아 융자상환금, 위탁수수료 등을 공제하고 일정수익을 집주인에게 지급

  • 수익금은 계약 종료시까지 계속 유지되는지?
    • 최초 계약 후 2년마다 갱신계약을 체결하고, 이때 5%의 범위내에서 임대료를 조정할 계획임

       

      ㅇ 다만, 6개월 이상 공실인 경우(다가구 또는 사업자 당 2가구 이상을 임대하는 경우에는 임차가구의 40%이상이 공실인 경우)에는 감정평가를 거쳐 임대료의 하향조정이 가능함

  • LH의 임대관리 위탁수수료 5%에는 부가세가 포함되어 있는지?
    • 위탁수수료 5%에는 부가가치세가 포함되어 있음

  • LH에서 누수, 도배, 보일러 고장 등 하자보수 및 유지관리를 해주는지 ? 이에 대한 비용은 누가 부담하는지?
    • LH는 임대관리업무를 수행하고 사업자가 노후시설물의 개선, 파손 보완 등 하자보수 및 유지관리 전반에 대한 책임을 지고, 이에 대한 비용을 부담하여야 함

       

      ㅇ 임대주택의 전용부분 그 내부 시설물을 임차인이 파손하거나 멸실한 부분, 소모성자재의 수선주기에서의 보수 또는 수선은 임차인 부담

      ㅇ 다만, 하자보수 및 유지관리 업무를 제외한 시설물 관리업무를 외부업체에 위탁가능한 경우에 한하여 LH에 위탁 가능

       

      LH의 임대관리업무

      사업자의 시설물 관리 예시

      · 임차인의 모집, 임대조건의 결정 및 임차인과 전대차 계약 체결

      · 임차인의 월임대료 등 청구 및 추심 대행 및 연체자에 대한 독촉

      · 월임대료 및 임대보증금의 수납, 위탁관리수수료 등 비용 공제

      · 임차인으로부터의 요구사항 접수 및 대응

      · 임대차 계약 종료 시 이상 여부 점검 및 원상복구비용 등 정산

      · 임대차 계약 종료시 임차인에 대한 퇴거조치, 확정수익의 정산

      · 임·퇴거시 열쇠 불출

      · 공가 정기점검 등 공가관리

      · 공급 시 주택개방 등 입주대상자 주택열람 안내

      · 거주자 실태조사 업무

      · 그 밖에 위탁임대관리에 관하여 별도로 서면 합의한 업무

      · 승강기, 소방안전, 전기안전 등 시설물 안전관리

      · 긴급사항 발생 시 현장확인 및 공사연락

      · 전기,수도 등 각종 계량기 검침

      · 세대별 공과금 배분·수납·납부

      · 복도,계단,주차장 등 공용부분 청소

       

  • 매수인이 매입형 집주인 임대사업을 포기하고 직접 사용하려면 어떻게 해야 하는지(계약파기하는 경우?
    • 원칙적으로, 매수인(사업자)은 약정한 기간(8년, 또는 12년)이 지나지 않으면 매입형 집주인 임대사업을 포기할 수 없음

      ㅇ다만, 불가피하게 매입형 집주인 임대주택 사업을 포기해야 하는 경우, 기금융자금 즉시 반납 및 중도상환 수수료 등이 있을 수 있으며,

      LH 임대보증금 즉시 반납 및 실질임료등 평가수수료, 수령한 공실임대료 등 소정의 위약금을 내야하며, 임차인과 LH 간의 전대차계약을 승계해야함

  • 위수탁 계약기간 사망 또는 불가피하게 상속(증여, 매매)할 경우 어떻게 처리되는지?
    • 상속(매수)를 통해 소유권이 이전될 경우 LH와의 계약사항이 계속 유지되며, 이를 거부할 경우 임대 약정기간 내 계약을 파기하는 경우와 같이 처리됨

  • 부가세 등 이 사업에 대한 별도의 세제해택이 있는지?
    • '민간임대주택 특별법’에 명시된 준공공임대주택에 대한 각종 세제해택을 받을 수있으나, 본 사업에 대한 별도 세제해택은 없음

       

      구분

      준공공임대주택 (정의 및 세제혜택)

      정의

      ’준공공임대주택’이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(’13.12.5 도입)

      * 일반형임대사업자 : 기업형임대사업자(8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상 취득)가 아닌 임대사업자로서 1호 이상 취득

      등록대상 주택, 규모

      주택 (85㎡ 이하)

      등록대상 호수(이상)

      1호

      임대의무기간

      8년

      임대료 규제

      증액제한 (연5% 이하)

      취득세

      60㎡ 이하 면제,

      60~85㎡(20호이상 취득) 50% 감면

      * 2018년까지 적용, 최초분양 공동주택, 오피스텔

      * 취득 60일이내 임대사업등록과 함께 감면 신청

      재산세

      (2세대 이상)

      40㎡ 이하 면제,

      40~60㎡ 75% 감면,

      60~85㎡ 50% 감면

      * 2018년까지 적용, 공동주택, 오피스텔

      양도소득세

      2018년까지 매입하여 10년 임대시 면제

      (85㎡이하, 취득후 3개월 내 등록)

      * 장기보유특별공제 : 8년 임대시 50%, 10년 임대시 70%

      소득세/법인세

      2019년까지 75% 감면

      * 85㎡ 이하, 기준시가 6억원 이하, 3호 이상 임대시

      종합부동산세

      괴세표준 합산 배제

       

  • 기존 임차인이 있는 경우에도 신청이 가능한지?
    •  

      신청이 가능함. 다만, 매수인(사업자)이 기존 임차인의 동의서를 받아 LH에 제출하여야 함

       

      ㅇ동의서 주요내용 : 기존 임대차계약 해지, LH와 새로운 전대차계약 체결 및 LH 제시 전대차 임대조건 동의

       

         - 임대조건 : 보증부 월세 또는 기존 임차인이 전세인 경우  기존 임대차계약의 잔여기간에 대한 LH 승계 및 전세 재연장 불가

       

       

      * LH제시 전대차 계약조건            
              
         

       


                

      1. 보증부월세 계약

       

                

      ㅇ 전대차 계약기간 : 2년

       

                

      ㅇ 전대차 임대조건

       

                

      - 연간 실질임료의 85%(감정평가 기준) 수준으로 결정

       

                

      - 시장보증금률 및 전월세전환율을 적용하여 보증부월세 형태로 운영

       

                

       

       

                

      2. 기존 임대차계약이 전세인 경우에 한해 전세 계약

       

                

      ㅇ 전대차 계약기간 : LH와 전대차계약 체결일부터 기존 임대차계약 종료일까지

       

                

      ㅇ 전대차 임대조건

       

                

      - 기존 임대차계약에서 정한 전세금액으로 전세보증금 결정

       

                

      - 전세 전대차계약 종료 후 계약 연장은 불가


                

       

      ㅇ전대차계약 기간 후 재계약은 당시의 입주자격을 충족하는 경우에 가능하며, 임대조건은 LH에서 제시하는 보증부월세 형태로 운영

       

      ㅇ 임차인 동의서를 기한내(사업자 최종 선정 통보일로부터 1개월)에 제출하지 않은 사업자는 지원대상 선정이 무효로 됨


       

       

  • 주택 매입시 노후화된 부분은 누가 수리하는지?
    • 집주인(사업자) 책임으로 수리하여 임대가능한 상태로 LH에 주택을 인도하여 함

  • 입주자가 거주 중 시설물을 파손하거나 멸실한 경우 원상회복에 대한 협의 주체는 누구인지?
    • 입주자 부주의에 대한 파손, 멸실의 부담 주체는 입주자이고, LH가 원상회복이 원활히 이루어지도록 협의하여야 함

  • 신청가능 호수에 제한이 있는지?
    • 집주인 임대주택 사업에 참여하는 사업자는 『민간임대주택에 관한 특별법』에 따른 일반형임대사업자로서 다가구주택은 99호, 공동주택은 99세대 까지 신청이 가능함

  • 집주인 임대주택 사업에 참여를 위해 주택을 취득한 경우 무주택 자격을 유지하고 공공분양주택의 청약이 가능한지?
    • 공공분양주택의 입주 자격으로 무주택여부 판단하는 기준은 『주택공급에 관한 규칙』 제53조에 따르며, 관련 조항에 따라 주택을 소유하지 아니한 것으로 인정하는 경우에 해당하지 않을 경우 주택을 소유한 것으로 보고 ‘무주택’ 에 해당하지 않음

       

      ■[참고] 주택을 소유하지 아니한 것으로 인정하는 경우(「주택공급에 관한 규칙」 제53조)

       

      1. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

       

      2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

      가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

      나. 85㎡이하의 단독주택

      다. 소유자의「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

       

      3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우

       

      4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여「주택법」 제5조 제3항의 규정에 의하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

       

      5. 20㎡ 이하의 주택을 1호 소유하고 있는 경우. 다만, 20㎡이하 주택을 2호 이상 또는 2세대이상 소유한 경우는 그 주택수 만큼 유주택으로 봄

       

      6. 만60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우(단, 공공주택 특별법 시행규칙 별표6 제2호라목에 따른 노부모부양 특별공급의 경우 ‘유주택자’로 분류됩니다.)

       

      7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

       

      8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우

      ※ 무허가건물의 의미 : 2006.05.08 이전 「건축법」에 따라 도시지역 이외의 지역 등에서 건축허가 또는 신고 없이 건축된 주택(연면적 200㎡ 미만이거나 2층 이하)로 해당 지자체로부터 발급받은 무허가건물확인원 등을 제출하여야 인정함

       

       

  • 준공 20년 이내 주택만 신청이 가능한지?
    • 주택연한을 30년으로 가정하여 최소 임대기간인 8년을 보장하기 위해 준공후 20년 이내 주택으로 대상주택을 제한하였으며, 20년을 초과한 주택은 지원대상이 안됨

  • 매입예정 주택에 금융기관 대출이 있는 경우는 기금융자가 가능한지?
    • 매수자(집주인)가 매도자와 기존 담보권에 대한 채무 해소를 위해 협의 하여야 하며,

      기금 융자가능액과 LH 임대보증금 지원 범위 내에서 기존 채권자에게 채권금액 지급이 가능함.

      이 경우 기존 채권이 말소되고 지원 금액에 대한 근저당권 (주택도시기금 1순위) 및 전세권(LH 임대보증금 2순위) 설정이 이뤄져야 함

  • 토지소유자와 건물소유자가 다를 경우 가능한지?
    • 토지소유자와 건물소유자가 다른 경우 LH와 임대차계약 기간 동안 해당주택의 안정적 임대가 불확실할 여지가 있고,

      기금 융자가능액 산정 및 융자 담보권 확보에 제약이 있을 수 있으므로 토지, 건물 소유자가 다른 경우 지원이 불가함

  • 입주자 모집 및 임대료 산정 시 발생하는 감정평가 수수료 등에 대한 비용은 누가 부담하는지?
    • 입주자 모집 및 관리는 LH의 입주자 선정 기준에 따라 진행하며, 모집 비용, 임대료 산정 감정평가 수수료는 집주인에게 지급하는 임대료 중에서 공제하는 LH위탁수수료(임대료의 5%)에 포함되어 있음

  • 뉴타운 지구 지정 해제가 진행중인 지역의 주택은 신청이 가능한지?
    • 재정비촉진지구, 정비구역, 보금자리주택지구, 택지개발예정지구 등 개발이 예정되어 있는 지역의 주택은 지원대상에서 제외되며,

      해당 개발사업의 해제 등이 진행 중인 경우는 개발사업 지정 해제 등 불확실성이 완전히 제거된 이후에 신청이 가능함

TOP