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Q&A

집주인 임대주택 사업에 대해 궁금하신 점들을 모아서
질문과 답변 형식으로 꾸며보았습니다.

FAQ

고객님의 궁금증을 쉽고 빠르게 찾아드립니다.
  • 표준건축방식의 경우 LH에서 설계부터 시공까지 관리하는지?
    • 설계, 시공은 집주인과 사업관리업체계약에 의해 이루어지며, LH는 표준건축방식의 원활한 사업을 위한 시스템지원함

  • 다세대주택, 도시형생활주택 등 공동주택도 표준건축방식으로 신청이 가능한지?
    • 표준건축방식 대상주택은 주택의 형태가 정형화되어 있어 사업관리업체가 제시한 사업비변동성이 적은 소규모 다가구 주택한정

  • 표준건축방식에서 사업관리업체가 제시하는 사업비 외에 집주인이 부담하는 추가 비용에는 어떤 것이 있는지?
    • 지질조사, 측량, 도로점용, 설계, 감리, 시공비 및 각종 인입비(상수, 도시가스, 한전) 등 공사에 필수적인 항목은 사업비에 포함되며, 기존건물 철거비취득세, 준조세 성격의 하수원인자부담금 등은 집주인 부담

  • 자율건축방식에서 종합건설업체 도급방식 외에 건축주 직접시공방식도 올해 허용되는지?
    • 작년 하반기에 자율권 보장 등의 차원에서 도급방식 외에 건축주 직접시공방식도 자율건축방식에 포함하였으나, 올해는 ‘건설산업기본법’ 개정*에 따라 직접시공은 법 개정 시행일(‘18.6.27일) 이전까지 건축허가를 신청한 경우에만 허용할 계획임

       

      * 직접시공 연면적 축소(661㎡ 이하→200㎡ 이하) 및 다중주택, 다가구주택 등 주거용 건축물은 직접 시공 불가

  • 사업에 참여를 희망할 경우 일정기간 이내 건축허가를 득하거나 착공 또는 준공을 해야 하는 의무 기준이 있는지?
    • 예측 가능한 입주자 공급 물량 확보 및 기금예산 집행의 실행력 제고를 위해 ‘18년부터는 사업자 선정 이후 건축허가 기한 또는 건축허가 이후 착공 의무 기한을 정할 예정임

  • 건축물이 없는 토지이면, 용도와 상관없이 지원 가능한지?
    • 사업대상 주택의 건축이 가능한 용도지역이여야 함

      * 유통상업지역, 전용공업지역, 보전녹지지역, 중심상업지역은 다가구 건축 불가

      (제1종전용주거지역, 일반상업·공업·준공업지역은 조례가 허용하는 경우 가능)

      * 사업대상 주택

        신축(대수선) 방식 경수선 방식 비고
      다가구주택 가능 가능

      ·집주인 거주 가능

      ·점포 : 집주인 직접 운영 시 가능

      .  ‘동’ 단위 신청만 가능

      다세대주택 가능 가능

      ·호(세대) 단위 신청 가능

      도시형생활주택 가능 가능
      연립주택 가능 가능
      아파트 가능 가능
      오피스텔(주거용) 가능 가능 . 18년도 신설

      다중주택

      (기숙사 포함)

      불가 불가  

      * 다가구주택의 일부만 사업신청 불가 : 담보가치 산정 불가, 사업 및 기금지원 목적과 맞지않음

  • 임대위탁 가능한 임대가구(세대)의 면적은?
    • 자율·표준건축 방식 : 전용면적 50㎡ 이하

      경수선방식 : 전용면적 85㎡ 이하

      다가구주택에 집주인 거주시, 거주 가구에 대한 면적 제한은 없음

  • 입지요건은 어떤 경우에 높은 점수를 받을 수 있는지?
    • (신축형) 입지평가 기준

      구분 합계 평가항목 평가내용
      입지평가 100

      대중교통 접근성(10)

      5백m 이내 대중교통 시설 수

      대학교 접근성(10)

      2km이내 대학교 수

      일상생활 편의성(10)

      1km이내 의료기관, 시장·병원 수

      주변시세(20)

      일정수준 이상의 임대수익 가능성

      대지면적(20)

      1인 주거형 8호 이상의 건축가능성

      공사시행여건(25)

      원만한 공사 진행을 위한 주변여건

      독거노인 밀집지역(5)

      인구통계상 독거노인 밀집지역 여부

       

      (경수선형) 입지평가 기준

      구분 합계 평가항목 평가내용
      입지평가 100

      대중교통 접근성(10)

      5백m 이내 대중교통 시설 수

      대학교 접근성(10)

      2km이내 대학교 수

      일상생활 편의성(10)

      1km이내 의료기관, 시장·병원 수

      주변시세(15)

      일정수준 이상의 임대수익 가능성

      동당 가구수(5)

      신청 임대가구(세대) 수

      공부상 건물 경과년수(10)

      주차 편의성

      주차편의성(5)

      인구통계상 독거노인 밀집지역 여부

      건물 관리정도(25)

      건물의 안전, 균열, 누수 등 관리정도

  • 선순위 담보가 있는 경우 신청이 불가능한지?
    • (신축형) 사업대상자 선정 시 선순위 담보가 없어야 함

      * 선순위 담보설정이 없는 자 중에서 융자금이 순담보가격(준공후 예상주택가격-우선변제권이 있는 보증금)의 70∼80% 내에 해당해야 선정가능

      (경수선형) 선순위 담보 있어도 가능하나, 선순위 담보의 채권최고액을 순담보 가격에서 제외하여 산정

  • 임대위탁기간은 8~20년의 기간 중 집주인이 자유롭게 선택할 수 있는지?
    • 신축의 경우 8년, 10년, 12년, 16년, 20년형 다섯가지 중 하나를 집주인이 선택 가능하고,

      경수선형은 8년, 12년 중 주택연한(30년) 내에서 선택 가능함

  • 임대료 시세는 어떤 기준으로 평가하는지?
    • 최초 임대료 산정단계에서는 LH가 한국감정원에 의뢰하여 시세조사한 가격을 기준으로 하며,

      이후, 임대계약기간 종료시점 등 임대료 재산정이 필요한 경우에는 주요 물가 지수 등을 반영하여 산정할 예정임

  • 임차인 선정 시 소득기준이 있는지?
    • 시세 85% 입주자의 경우 입주자 모집 공고일 기준 무주택자이고,

      시세 50% 입주자의 경우 주거급여수급자 임

  • 집주인 임대주택의 입주자격은?
    • 집주인 임대주택 사업의 입주자는 무주택이어야 하며,

      시세 85% 임대가구의 경우 (1순위) 대학생, 독거노인 (2순위) 대학원생, 사회초년생, 취업준비생, 신혼부부 (3순위) 일반인 임

      시세 50% 임대가구는 주거급여수급자 이어야 함

  • 집주인 임대주택의 입주자가 계약기간 중 입주자격을 상실한 경우는?
    • 입주자의 계약기간은 2년이며, 계약기간 만료 후 입주자격 요건에 적합한 경우 2년 단위로 계약갱신 가능함

      다만, 계약기간 중 입주자격을 상실한 경우는 입주자격 상실 여부와 관계 없이 임대기간 동안은 거주 가능함

  • 집주인 이주에 대한 지원은 이루어지는지?
    • 집주인이 원하는 경우 융자한도 범위 내에서 6개월간 월세비용(보증금 제외) 대출 가능함

      다만, 융자한도가 공사비를 초과할 경우, 융자한도는 공사비(이주 월세비용 포함) 임

  • 혼합 상환의 경우 만기35% 일시 상환을 선택하고 난 후 만기 연장이 가능한지?
    • 만기가 도래했을 때, 변제 능력이 충분치 않으면 최초 융자금액의 5%를 납부하고, 임대기간을 연장하는 조건으로 2년 마다 상환연장 가능

      * 예 : 임대기간 8년, 기본융자 2억원의 경우, 8년 만기 시점에 7천만원(2억원×35%)을 상환해야 하나, 1천만원(2억원×5%)을 우선 변제하고 임대위탁기간을 2년 연장하면 만기도 2년 연장 가능(최대14년까지 연장 가능)

      추가 대출의 경우, 만기 12년 도래시 최초 융자금액의 10%를 납부하고, 임대기간을 연장하는 조건으로 1년마다 상환연장 가능

      * 예 : 1억원을 추가융자 받은 후 12년 만기에 1억원을 상환해야 하나, 1천만원(1억원× 10%)을 우선 변제하고 임대위탁기간을 1년 연장하면 만기도 1년 연장 가능

  • 전매제한이 있는지?
    • 별도의 전매제한은 없으며, 임대기간 중 주택을 매매, 증여하고자 할 경우 사전에 LH의 동의를 얻어야 하며, 양수인은 임대인의 지위를 승계하여야 함 (상속되는 경우에는 자동으로 상속인에게 승계됨)

      양수인이 임대인의 지위를 승계하지 않을 경우 위탁계약은 해지되며, 융자금 즉시상환 및 위약금 징구

      임대사업자의 경우는 시·군·구청장에게 신고한 후 임대주택을 다른 임대사업자 에게 매매 또는 증여할 수 있음

  • 임대위탁 기간 중 양도, 상속, 증여 시 어떻게 해야하는지?
    • 양수인 등이 기금융자 약정과 LH의 임대위탁 계약을 승계하면, 저리의 융자 혜택이 양수인에게 그대로 승계됨

  • `18년 상시접수는 언제까지 받는지?
    • 사업목표 물량이 달성될 때까지 접수 예정

  • 표준건축방식에 집주인 거주가 가능한지?
    • 사업범위 확대 및 집주인의 자율권 보장 차원에서 다가구 주택에서 집주인 거주를 허용할 계획임

      다만, 집주인이 거주할 경우, 융자한도 축소 및 수익이 저하됨을 인지하시기 바람

  • 건설개량형 중 경수선방식의 범위는?
    • 경수선이란 건축허가가 수반되지 않는 행위를 의미함

      * 도배, 장판 등 환경개선공사, 창호, 단열, 난방공사, 누수보수 및 방수공사 등

  • 주택 신축 시 자율건축방식과 표준건축방식 사업의 차이는?
    • (자율건축방식) 집주인이 자유롭게 설계 및 시공업체를 선정, 시공관리 등을 전담하고, 준공 후 LH에 임대관리를 위탁

      (표준건축방식) 집주인이 표준건축방식 플랫폼을 통해 제시된 표준모델을 선택하고, 선택된 표준모델에 따라 설계, 시공 진행 후 LH에 임대관리 위탁

  • 건설개량형(자율건축방식, 표준건축방식)의 건축사, 시공사 선정기준은?
    • (건축사) ① 국내 건축사 면허, 업무신고, 사업자 등록

                    ② 지방세, 국세 체납이 없어야 함

                    ③ LH 집주인 임대사업 진행 절차, 조건 등 동의

       

      (시공사) ① 종합건설업(건축 또는 토목건축) 등록

                    ② 지방세, 국세 체납이 없어야 함

                    ③ 계약이행증권, 하자이행증권 등 발행 가능할 것

                    ④ 사업 진행절차, 계약조건 등 동의

  • 시공사를 종합건설업 등록업체로 한정하는 이유는?
    • 다음과 같은 사유로 시공사 조건을 종합건설업 면허 소지업체로 제한하였음

      ① 양질의 현장관리 및 품질기대, 집주인(건축주) 시공 부담 경감

      ② 건설산업기본법에 따른 계약이행(공사이행, 선급금, 하자이행 등) 증권 발급 가능

      ③ 조세특례제한법에 따른 공사비에 대한 부가가치세 면세

       

      '17년 하반기에 집주인의 자율권 보장 및 공사비 절감 차원에서 관련법(건설산업기본법)상 집주인(건축주) 직접 건설 가능 범위(연면적 661㎡ 이하)까지 확대하였음

      다만, 관련법 개정으로 건축주 직접 건설 가능 면적이 대폭 축소(200㎡ 이하, 단 다가구 및 다중 주택 불가)시행 예정으로 건축주 직접 건설은

      법 개정 시행일('18.6.27일) 이전까지 건축허가 신청분까지만 허용할 예정임

  • '18년도에 크게 달라지는 기준은?
    • O (기금지원) 다가구주택에 대한 기금 대출한도 폐지 및 호당에서 가구당으로 산정기준 개편하여 지원 확대

      - 호당 3억 한도(2억 1.5%, 1억 2.5%) → 가구당 수도권 1.0억, 광역시 0.8억, 기타 0.6억(1.5%, 대출한도 없음, 단 공사비 초과 불가)
       

      O (사업대상) 주거용 오피스텔 포함

       

      O (참여대상) 개인 또는 법인('18년 신설)

  • 경수선 방식에 기존 임차인이 있는 경우는?
    • 집주인과 임차인 간 기존 임대차계약 해지 및 LH와 임차인 간 전대차 계약 체결

      집주인은 사업자 선정 전까지 기존 임차인에 대한 현황 및 임차인 동의서를 LH에게 제출하여야 함

  • 경수선의 보수 절차는?
    • 임대주택의 수요, 품질 확보 및 임대주택간 품질 형평성을 위하여 LH에서 임대가구 및 주택외부의 보수항목 점검 및 집주인 보수 후 LH 임대관리 위탁

  • 임대사업자 등록이 의무인지?
    • '18년부터 기금대출 조건이 대폭 확대되고,

      세입자의 주거불안 해소 등을 위한 정부의 임대주택 등록 활성화 정책에 부응하기 위해 임대사업자 등록은 의무사항임

  • LH가 수행하는 임대관리업무는 무엇인지?
    • LH가 수행하는 임대관리업무에는 입주자모집, 임대조건 결정, 전대차 계약체결, 입주자에 대한 임대료 청구·수납 등의 업무이며, 자세한 사항은 공고문 참고

       

      참고로, 주택에 대한 하자관리, 청소 및 경비, 유지보수와 같은 시설물 관리에 관한 사항은 임대관리업무에서 제외되며, 시설관리 위탁계약이 가능한 경우 일부 업무를 수탁받아 수행 가능함

  • LH와 집주인과의 임대차계약에 따른 임대료 및 임대보증금은 언제 지급하는 것인지?
    • 임대료는 계약기간 개시일로부터 매월 말일까지 산정하여 지급하며, 임대료 지급시 LH위탁수수료(5%)와 원리금상환금액, 기타 부담금을 차감하고 지급하고,

       

      임대보증금은 계약금(10%)와 잔금(90%)로 나누어 계약금은 계약체결 후 5영업일 이내에 지급하고, 잔금은 전세권 설정등기가 완료된 후 지급함

  • 임대보증금 산정시 전용20㎡ 초과의 경우 월임대료의 6~12배 제한 기준 폐지가 어떤 의미인지?
    • 종전 시범사업의 경우 임대보증금은 월임대료의 6~12배 수준이었으나, 사업자의 수익성을 개선하고자 임대가구 평균 전용면적을 기준으로 20㎡초과시 동 기준을 적용하지 아니하고, 연간 실질임료를 기준으로 다음과 같이 산정함

       

      * 연간 실질임료 = 월세 × 12개월 + 보증금 × 전월세전환율

      * 임대보증금 = 연간 실질임료 × 적용률(85% or 50%) × 보증금률 / 전월세전환율

  • 향후 임대관리기간 경과 후 LH에서 주택을 매입할 계획이 있는지 ?
    • 현재로선 매입할 계획이 없음

  • 집주인과 LH간 임대차계약의 조건(임대료, 임대보증금)이 변경 가능한지?
    • LH와 집주인은 2년마다 갱신계약을 체결할 수 있고, 이 때 임대료 등은 5%의 범위내에서 주거비 물가지수, 인근지역 임대료 변동률 등을 고려하여 변경 가능함

      또한, 임차가구의 40% 이상(소수점 이하 버림)이 6개월 이상 공실인 경우 시세조사를 재의뢰하여 임대조건을 조정할 수 있음

  • 임대주택의 건설개량 시 빌트인 가전가구를 설치해야 하는지?
    • 통상적인 주택 임대시장 현황을 반영하여, 소규모 원룸의 경우 빌트인 가구 설치 필요함

      ㅇ (전체 임대가구) 주방가구, 신발장 의무 설치

      ㅇ (전용면적 30㎡ 이하) 에어컨, 가스렌지, 냉장고, 세탁기 등

      * 임대가구 건축계획 상 임차인이 생활가전 제품을 시중에 쉽게 구입, 설치할 수 없는 경우에는 면적과 상관 없이 빌트인 가전가구 설치 (예, 발코니 등 일반 세탁기를 별도로 설치할 수 있는 공간이 없는 경우)

  • 지난 2년간 사업 실적이 부진했던 이유 및 올해 사업전망은?
    • 집주인의 기대수익 부족, 대출한도 제한적(3억 / 2억 1.5%, 1억 2.5%)에 따른 자부담 증가 등에 따라 사업참여가 다소 부족하였으나,

      올해는 대출한도 폐지 및 대출규모 확대 등 대출 조건이 대폭 확대되고 이율도 1.5%로 낮아져 집주인의 사업참여가 크게 증가할 것으로 예상됨

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