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Q&A

집주인 리모델링 임대 사업에 대해 궁금하신 점들을 모아서
질문과 답변 형식으로 꾸며보았습니다.

FAQ

고객님의 궁금증을 쉽고 빠르게 찾아드립니다.
  • 준공 후 10년이 경과한 단독, 다가구 주택의 소유자라면, 거주기간과 상관없이 신청이 가능한지?
    • 거주기간과 상관없이 신청이 가능함

  • 건축물이 없는 토지이면, 용도와 상관없이 지원 가능 한지?
    • 사업대상 주택의 건축이 가능한 용도지역이여야 함

      * 유통상업지역, 전용공업지역, 보전녹지지역, 중심상업지역은 다가구 건축 불가

      (제1종전용주거지역, 일반상업·공업·준공업지역은 조례가 허용하는 경우 가능)

      * 사업대상 주택

        신축(대수선) 방식 경수선 방식 비고
      다가구주택 가능 가능

      ·집주인 거주가능

      ·점포 : 집주인 직접 운영 시 가능

      ·융자 : 기본 최대 3억 (추가 1억)

      - ‘동’단위 신청만 가능

      다세대주택 가능 가능

      ·경수선형 : 한 동의 일부 세대도

      사업 신청 가능

      ·기본융자 : 세대당 6천, 한도 없음

      도시형생활주택 가능 가능
      연립주택 가능 가능
      아파트 가능 가능
      오피스텔 불가 불가  

      다중주택

      (기숙사 등)

      불가 불가  

      * 다가구주택의 일부만 사업신청 불가 : 담보가치 산정 불가, 사업 및 기금지원 목적과 맞지않음

  • 임대위탁 가능한 임대가구(세대)의 면적은?
    • 신축형 : 전용면적 50㎡ 이하

      경수선형 : 전용면적 85㎡ 이하

      다가구주택에 집주인 거주 시, 거주 가구에 대한 면적 제한은 없음

  • 입지요건은 어떤 경우에 높은 점수를 받을 수 있는지?
    • (신축-자율건축형) 입지평가 기준

      구분 합계 평가항목 평가내용
      입지평가 100

      대중교통 접근성(10)

      5백m 이내 대중교통 시설 수

      대학교 접근성(10)

      2km이내 대학교 수

      일상생활 편의성(10)

      1km이내 의료기관, 시장·병원수

      주변시세(20)

      일정수준 이상의 임대수익 가능성

      대지면적(20)

      1인 주거형 8호 이상의 건축가능성

      공사시행여건(25)

      원만한 공사 진행을 위한 주변여건

      독거노인 밀집지역(5)

      인구통계상 독거노인 밀집지역 여부

       

      (경수선형) 입지평가 기준

      구분 합계 평가항목 평가내용
      입지평가 100

      대중교통 접근성(10)

      5백m 이내 대중교통 시설 수

      대학교 접근성(10)

      2km이내 대학교 수

      일상생활 편의성(10)

      1km이내 의료기관, 시장·병원수

      주변시세(15)

      일정수준 이상의 임대수익 가능성

      동당 가구수(5)

      신청 임대가구(세대) 수

      공부상 건물 경과년수(10)

      주차 편의성

      주차편의성(5)

      인구통계상 독거노인 밀집지역 여부

      건물 관리정도(25)

      건물의 안전, 균열, 누수 등 관리정도

  • 선순위 담보가 있는 경우 신청이 불가능한지?
    • (신축-자율건축형) 사업대상자 선정 시 선순위 담보가 없어야 함

      * 선순위 담보설정이 없는 자 중에서 융자금이 순담보가격(준공후 예상주택가격-우선변제권이 있는 보증금)의 70∼80% 내에 해당해야 선정가능

      (경수선형) 선순위 담보 있어도 가능하나, 선순위 담보의 채권최고액을 순담보 가격에서 제외하여 산정

  • 임대위탁기간은 8~20년의 기간 중 집주인이 자유롭게 선택할 수 있는지?
    • 신축의 경우 8년, 10년, 12년, 16년, 20년형 다섯가지 중 하나를 집주인이 선택 가능하고, 경수선형은 8년, 12년 중 주택연한(30년) 내에서 선택 가능

  • 임대료 시세는 어떤 기준으로 평가하는지?
    • 최초 임대료 산정단계에서는 LH가 한국감정원에 의뢰하여 시세조사한 가격을 기준으로 하며, 

      이후, 임대계약기간 종료시점 등 임대료 재산정이 필요한 경우에는 주요 물가 지수 등을 반영하여 산정할 예정입니다.

  • 시세85%와 시세 50% 입주자 구성은 어떻게 정해지는지?
    • 기본적으로 무주택인 대학생, 독거노인 등을 대상으로 시세의 85%로 임대공급하고, LH가 평가한 입지 점수가 90점 이상인 경우 공급물량 10% 범위 내(소수점 이하 .버림)에서 주거급여수급자를 대상으로 시세의 50%로 공급

  • 임차인 선정 시 소득기준이 있는지?
    • 시세 85% 입주자의 경우 입주자 모집 공고일 기준 무주택자

      시세 50% 입주자의 경우 주거급여수급자

  • 집주인 임대주택의 입주자격은?
    • 집주인 임대주택사업의 입주자는 무주택이어야 하며, 시세 85% 임대가구의 경우 (1순위) 대학생, 독거노인 (2순위)는 대학원생, 사회초년생, 취업준비생, 신혼부부 (3순위) 일반인입니다. 시세 50% 임대가구는 주거급여수급자 이어야 함

  • 집주인 임대주택의 입주자가 계약기간 중 입주자격을 상실한 경우는?
    • 입주자의 계약기간은 2년이며, 계약기간 만료후 입주자격 요건에 적합한 경우 2년 단위로 계약갱신 가능합니다. 다만, 계약기간 중 입주자격을 상실한 경우는 입주자격 상실여부와 관계없이 임대기간 동안은 거주 가능함

  • 집주인 이주에 대한 지원은 이루어지는지?
    • 집주인이 원하는 경우 기본 융자한도 3억원 한도 내에서 6개월간 월세비용 (보증금 제외) 대출 가능

  • 혼합상환의 경우 만기35% 일시상환을 선택하고 난 후 만기연장이 가능한지?
    • 만기가 도래했을 때, 변제 능력이 충분치 않으면 최초 융자금액의 5%를 납부하고, 임대기간을 연장하는 조건으로 2년 마다 상환연장 가능

      * 예 : 임대기간 8년, 기본융자 2억원의 경우, 8년 만기 시점에 7천만원(2억원×35%)을 상환해야 하나, 1천만원(2억원×5%)을 우선 변제하고 임대위탁기간을 2년 연장하면 만기도 2년 연장 가능(최대14년까지 연장 가능)

      추가 대출의 경우, 만기 12년 도래시 최초 융자금액의 10%를 납부하고, 임대기간을 연장하는 조건으로 1년마다 상환연장 가능

      * 예 : 1억원을 추가융자받은 후 12년 만기에 1억원을 상환해야 하나, 1천만원(1억원× 10%)을 우선 변제하고 임대위탁기간을 1년 연장하면 만기도 1년 연장 가능

  • 전매제한이 있는지?
    • 별도의 전매제한은 없으며, 임대기간 중 주택을 매매, 증여하고자 할 경우 사전에 LH의 동의를 얻어야 하며, 양수인은 임대인의 지위를 승계하여야 함 (상속되는 경우에는 자동으로 상속인에게 승계됨)

      양수인이 임대인의 지위를 승계하지 않을 경우 위탁계약은 해지되며, 융자금 즉시상환 및 위약금 징구

      임대사업자의 경우는 시·군·구청장에게 신고한 후 임대주택을 다른 임대사업자 에게 매매 또는 증여할 수 있음

  • 임대위탁 기간 중 양도, 상속, 증여 시 어떻게 해야하는지?
    • 양수인 등이 기금융자 약정과 LH의 임대위탁계약을 승계하면, 저리의융자 혜택이 양수인에게 그대로 승계됨

  • `17년 상시접수는 언제까지 받는지?
    • 사업목표 물량이 달성될 때까지 접수 예정

  • 표준건축형을 집주인이 비거주하는 경우만 허용하는 이유는?
    • 표준건축형은 집주인과의 협의기간을 단축하고, 임대주택 품질을 확보하면서 공사비 억제를 통해 임대수익을 극대화하기 위해 마련한 대안으로, 집주인이 거주하는 경우까지 허용하면 시범사업처럼 집주인의 과도한 요구사항에 공사비가 증가되어 집주인이 수익 저하를 이유로 사업을 포기하거나, 협의가 장기화될 우려가 있음

      * 시범사업시 집주인이 고급외장재 설치를 요구해 사업이 장기화된 사례

      * 사업 진행시 추후 홈페이지를 통해 안내 예정

  • 건설개량 방식 중 경수선형의 범위는?
    • 경수선이란 건축허가가 수반되지 않는 행위를 의미함

      * 도배, 장판 등 환경개선공사, 창호, 단열, 난방공사, 누수보수 및 방수공사 등

  • 주택 신축 시 자율건축형과 표준건축형 사업의 차이는?
    • (자율건축형) 집주인이 LH에서 제시한 최소한의 임대주택 기준, 시공사 선정기준 등에 맞추어 직접 설계, 시공사 선정 후 진행

      (표준건축형) 집주인이 주택 설계 시 LH에서 제시한 표준임대주택 모델을 선택하고 설계와 시공을 LH에 위탁

      - LH에서 CM 업체를 활용한 설계 시공 진행

  • 건설개량형(자율건축형, 표준건축형)의 건축사, 시공사 선정기준은?
    • (건축사) ① 국내 건축사 면허, 업무신고, 사업자 등록

                    ② 지방세, 국세 체납이 없어야 함

                    ③ LH 집주인 임대사업 진행 절차, 조건 등 동의

       

      (시공사) ① 종합건설업(건축 또는 토목건축) 등록

                    ② 지방세, 국세 체납이 없어야 함

                    ③ 계약이행증권, 하자이행증권 등 발행 가능할 것

                    ④ 사업 진행절차, 계약조건, LH 건설지원시스템 이용 등 동의

  • 시공사를 종합건설업 등록업체로 한정하는 이유는?
    • ① 건설산업기본법에 따라 계약이행(공사이행보증, 선급금보증, 하자이행 등) 증권 발급 가능

      ② 조세특례제한법에 따른 공사비에 대한 부가가치세 면세

      또한, 종합건설업 시공업체가 총괄하여 공사 진행을 진행함에 따라 건축주의 공사부담이 덜하기 때문임

  • 건물규모가 커서 공사비가 3억이 넘어가는데 어떻게 해야하나?
    • 기본융자 가구(세대)당 6천만원 (다가구주택 최대 3억까지) 임

      ㅇ (기본융자) 다가구주택은 가구당 6천, 최대 3억까지이며, 다세대 등 공동주택은 세대당 6천만원으로 주택의 순담보가격의 지역별 담보비율* 내에서 가능

      * 지역별 담보비율 : 수도권 80%, 광역시 75%, 기타 70%

      ㅇ (추가대출 상품) 다가구주택의 공사비가 3억원을 초과하는 경우 추가대출(민간임대주택건설자금) 최대 1억원(이율 3.5%) 상품을 이용 가능(경수선비용 은 제외)

  • 집주인 건설지원시스템은 무엇인가요?
    • 인터넷을 통한 공사관리, 공사대금 안전관리서비스*를 이용한 공사대급 지급(주택도시기금)을 위하여 LH에서 지원하는 공사관리 시스템

       

      * 공사대금 안전관리서비스 : 공사대금과 관련한 지급 사고를 예방하기 위하여 집주인이 승인한 공사대금을 공사업체(시공사, 하도급사 등)에게 직접 지급하는 서비스

  • 경수선 방식에 기존 임차인이 있는 경우는?
    • 집주인과 임차인 간 기존 임대차계약 해지 및 LH와 임차인 간 전대차 계약 체결

      집주인은 사업자 선정 전까지 기존 임차인에 대한 현황 및 임차인 동의서를 LH에게 제출하여야 함

  • 경수선의 보수 절차는?
    • 임대주택의 수요, 품질 확보 및 임대주택간 품질 형평성을 위하여 LH에서 임대가구 및 주택외부의 보수항목 점검 및 집주인 보수 후 LH 임대관리 위탁

  • 임대사업자 등록이 의무인지?
    • 다세대주택으로 신축 또는 수선하거나, 다가구 주택의 추가 융자금을 신청하는 경우는 의무 조건임 (다가구주택으로 기본융자만 받는 경우 제외) 준공공임대사업자(일반형*)으로 가입 시 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 세제혜택도 가능

      * 준공공임대사업자 일반형 : 기업형과 별도

  • LH가 수행하는 임대관리업무는 무엇인지?
    • LH가 수행하는 임대관리업무에는 입주자모집, 임대조건 결정, 전대차 계약체결, 입주자에 대한 임대료 청구·수납 등의 업무이며, 자세한 사항은 공고문 참고

       

      참고로, 주택에 대한 하자관리, 청소 및 경비, 유지보수와 같은 시설물 관리에 관한 사항은 임대관리업무에서 제외되며, 시설관리 위탁계약이 가능한 경우 일부 업무를 수탁받아 수행 가능함

  • LH와 집주인과의 임대차계약에 따른 임대료 및 임대보증금은 언제 지급하는 것인지?
    • 임대료는 계약기간 개시일로부터 매월 말일까지 산정하여 지급하며, 임대료 지급시 LH위탁수수료(5%)와 원리금상환금액, 기타 부담금을 차감하고 지급

       

      임대보증금은 계약금(10%)와 잔금(90%)로 나누어, 계약금은 계약체결후 5영업일 이내에 잔금은 전세권 설정등기가 완료된 후 지급함

  • 임대보증금 산정시 전용20㎡ 초과의 경우 월임대료의 6~12배 제한 기준 폐지가 어떤 의미인지?
    • 종전 시범사업의 경우 임대보증금은 월임대료의 6~12배 수준이었으나, 사업자의 수익성을 개선하고자 임대가구 평균 전용면적을 기준으로 20㎡초과시 동 기준을 적용하지 아니하고, 연간 실질임료를 기준으로 아래와 같이 산정

       

      * 연간 실질임료 = 월세 × 12개월 + 보증금 × 전월세전환율

      * 임대보증금 = 연간 실질임료 × 적용률(85% or 50%) × 보증금률 / 전월세전환률

  • 향후 임대관리기간 경과 후 LH에서 주택을 매입할 계획이 있는지 ?
    • 현재로선 매입할 계획이 없음

  • 집주인과 LH간 임대차계약의 조건(임대료, 임대보증금)이 변경 가능한지?
    • LH와 집주인은 2년마다 갱신계약을 체결할 수 있고, 이 때 임대료 등은 5%의 범위내에서 주거비 물가지수, 인근지역 임대료 변동률 등을 고려하여 변경 가능.

      또한 임차가구의 40%이상(소수점 이하 버림)이 6개월 이상 공실인 경우 시세조사를 재의뢰하여 임대조건을 조정할 수 있음

  • 임대주택의 건설?개량 시 빌트인 가전가구를 설치해야 하나요?
    • 주택 임대시장 현황을 반영하여, 소규모 원룸의 경우 빌트인 가구 설치 필요

      ㅇ (전체 임대가구) 주방가구, 신발장 의무 설치

      ㅇ (전용면적 30㎡이하) 에어컨, 가스렌지, 냉장고, 세탁기

      * 임대가구 건축계획 상 임차인이 생활가전 제품을 시중에 쉽게 구입?설치할 수 없는 경우에는 면적과 상관없이 빌트인 가전가구 설치 (예, 발코니 등 일반 세탁기를 별도로 설치할 수 있는 공간 없는 경우)

  • ‘16년 시범사업 실적이 부진했던 이유는? 제도개선의 효과 있을지?
    • 집주인 요구 수익을 만족시키기 위해 공사비 절감 등을 시도하였으나, 일정수준의 임대주택 품질확보를 위해 한계가 있었음

      임대료 수준을 기존에 비해 5%p 상향(80%→ 85%)하여 집주인 임대수익을 높이고 기금지원 한도를 높혔고, 건축면적을 20㎡ 이하에서 50㎡ 이하로 확대하여 임대 수요확장을 도모하고, 경수선 도입 등 상품도 다양화한 만큼, 활성화 될 것으로 기대

  • 민간참여형의 임대조건율이 기존 LH 참여 사업의 경우보다 높아서, 사업수요가 민간참여형으로 집중되는 것은 아닌지?
    • 임대료율 외에 공실부담 주체 등 구체적인 사업방식의 차이를 확인할 수 없어 단순 비교는 곤란

      민간업체는 규모의 경제를 위해 중규모 이상의 주택이나 블록을 대상으로만 사업을 추진할 것으로 예상되나, LH는 전국단위 조직을 바탕으로 분산되어 있는 단독?다가구에 대한 관리가 가능하여, 업무범위가 나눠질 것으로 예상됨

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